美国收集美国房产背后受益所有人信息

对于全世界富人及高净值人士来说，在美国购置房产的其中一个优势，就是可以以高度隐秘性的架构来购买房产。比如，只要以南达科他州的信托架构来购买美国房产，那么可能连美国政府都不知道这套房产背后的真正受益所有人是谁。当然，如果购买房产的时候需要借银行贷款，那么银行还是会知道这套房产背后的受益所有人是谁。毕竟，如果银行连受益所有人是谁都不知道的话，那么他们就肯定不会提供贷款。当然，银行知道受益所有人的信息不等于美国政府知道，银行也不会主动向美国政府提供相关信息，不过只要有金融机构有相关信息，那么美国政府真的要相关信息也不会收集不到。

不过，解决方案就是以全款购买美国房产，那么就可以连银行这个风险点就可以消除了。这也是美国房产那么受不法分子欢迎：即可隐藏资产，又可实现资产保值增值。不过，这样的好日子可能过去了。

2024年2月7日，美国财政部金融犯罪执法网络（简称FinCEN）发布了提议规则制定通知（Notice of Proposed Rulemaking，简称《规则》），旨在通过提高透明度来打击和阻止美国住宅的洗钱活动。

《规则》将要求某些参与房产交割和结算的专业人士向FinCEN报告，有关将住宅以非融资手段（即全款）转让给法人实体或信托的信息。FinCEN的提案专门只针对被认为具有高洗钱风险的住宅转让（不包括向个人进行的转让），最大限度地减少潜在的行业报告负担。这份报告将收集相关法人实体或信托背后的受益所有人，相关的信息并非公开，只在非对公众开放的数据库存放，并对特定的政府机关人员开放。

《规则》描述什么情况下提交报告；谁将提交报告；需要提供哪些信息，包括有关法人实体和信托受益所有人的信息；以及有关交易的报告在什么时候之前提交。报告中的数据将协助美国政府及合作伙伴，以解决导致美国住宅市场遭受非法行为者滥用的漏洞。

《规则》符合《银行保密法》（Bank Secrecy Act）的长期指令：将反洗钱措施扩展到房地产行业。不过，根据《规则》，参与房地产交易和结算的人员将继续免受《银行保密法》反洗钱合规计划要求的约束。

值得注意的是，目前规则只覆盖住宅而还没有覆盖商业地产。虽然FinCEN有意将范围扩展至商业地产，但目前还没有具体的时间。我们将在这一篇文章解读《规则》的重要内容。